Tipi di utilizzo e relativi requisiti
Ogni utilizzo commerciale pone requisiti specifici a una superficie. Chiariamo con Lei questi requisiti all'inizio e cerchiamo o commercializziamo in modo mirato in base ad essi.
- Ufficio: efficienza delle superfici, divisibilità, dotazione tecnica, collegamento al trasporto pubblico locale
- Studio: accessibilità senza barriere, raggiungibilità, altezze dei locali e impianti, ammissibilità dell'utilizzo
- Commercio: visibilità, clientela di passaggio, fronte vetrine, carico e scarico merci
- Magazzino e logistica: altezza del capannone, portata del pavimento, portoni, aree di manovra, collegamenti viari
Determinare correttamente il fabbisogno di superficie
Molte imprese sottovalutano o sopravvalutano il proprio fabbisogno di superficie. Partiamo quindi dal modo di lavorare: quante postazioni di lavoro servono oggi e tra qualche anno, quali sale riunioni, locali di deposito e locali per il personale sono necessari, quanto traffico di clienti è prevedibile. Da questi dati risulta un profilo dei requisiti con cui confrontare le offerte in modo oggettivo.
Ammissibilità urbanistico-edilizia
Non ogni superficie può essere utilizzata per qualsiasi uso. Se uno studio in un ex appartamento o un magazzino in un'area a destinazione mista sia ammissibile dipende dal piano urbanistico attuativo (Bebauungsplan) e dal permesso di costruire rilasciato. Un cambio di destinazione d'uso può richiedere un nuovo permesso. Esaminiamo la documentazione disponibile e, in caso di incertezze, raccomandiamo una richiesta all'ufficio tecnico edilizio o il coinvolgimento di un architetto.
Vendita e acquisto di immobili commerciali
Nella vendita di un immobile commerciale locato i contratti di locazione sono al centro dell'attenzione: durata, indicizzazione, disciplina delle spese accessorie e solvibilità dei conduttori determinano in modo decisivo il valore. Prepariamo questi dati in modo comprensibile per i potenziali acquirenti.
Per gli utilizzatori diretti che intendono acquistare una superficie verifichiamo se planimetria, dotazioni e possibilità di ampliamento sono adeguate al modello di business. Il finanziamento lo concorda Lei con la Sua banca.
Contratti di locazione commerciale
I contratti di locazione commerciale sono regolati dalla legge in misura molto minore rispetto ai contratti di locazione abitativa e sono quindi più ampiamente negoziabili. Ciò vale per durata, opzioni di rinnovo, ripartizione delle spese accessorie e obblighi di manutenzione. Prepariamo i punti essenziali; la redazione del contratto nel dettaglio spetta a un avvocato.
Domande frequenti
Il Bestellerprinzip (principio «paga chi incarica») vale anche per le superfici commerciali?
No. Il Bestellerprinzip (principio «paga chi incarica») ai sensi del Wohnungsvermittlungsgesetz (legge tedesca sull'intermediazione di alloggi) riguarda solo gli immobili abitativi. Per le superfici commerciali la provvigione è liberamente concordata.
Posso utilizzare un appartamento come studio professionale?
Dipende dal piano regolatore particolareggiato (Bebauungsplan), dal permesso di costruire e, in caso di proprietà condominiale, dall'atto costitutivo del condominio (Teilungserklärung). Spesso è necessaria un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso.
Intermediate anche superfici più piccole?
Sì, intermediamo superfici commerciali di diverse dimensioni, dal singolo ufficio fino al capannone.