Stima del prezzo di mercato anziché prezzo desiderato
All'inizio si pone la domanda di quale prezzo sia realizzabile sul mercato. A tal fine redigiamo una stima del prezzo di mercato sulla base di posizione, stato, dimensioni, dotazioni e offerte comparabili nella regione. Questa stima non è una perizia sul valore venale redatta da un perito pubblicamente nominato o certificato. Se è necessaria una perizia di questo tipo, ad esempio nei confronti del tribunale o dell'amministrazione finanziaria, La indirizziamo a un perito.
Un prezzo fissato troppo alto porta spesso a un immobile offerto a lungo che in seguito deve essere ribassato in modo significativo. Un prezzo di offerta motivato in modo oggettivo crea invece fiducia negli interessati all'acquisto.
Commercializzazione aperta o riservata
Non tutti i proprietari desiderano vedere il proprio immobile pubblicato sui portali. Un motivo tipico per una commercializzazione riservata è una casa abitata i cui occupanti non devono essere disturbati da curiosi. In questo caso contattiamo in modo mirato i clienti in cerca già registrati e comunichiamo l'indirizzo solo dopo un primo colloquio e con il Suo consenso. Quale strada sia opportuna lo decidiamo insieme in base all'immobile e alla Sua situazione personale.
Raccogliere la documentazione completa
Gli acquirenti seri e le loro banche si aspettano una documentazione completa. Se manca qualcosa, la vendita subisce ritardi. La aiutiamo a reperire i documenti presso uffici pubblici, amministrazione condominiale e ufficio del registro fondiario, nella misura in cui Lei ci conferisca la relativa procura.
- estratto aggiornato del registro fondiario e mappa catastale
- planimetrie, sezioni, calcolo della superficie abitabile, capitolato descrittivo
- attestato di prestazione energetica ai sensi del Gebäudeenergiegesetz (GEG, legge tedesca sull'energia negli edifici)
- per gli appartamenti in condominio: atto costitutivo del condominio (Teilungserklärung), verbali delle assemblee condominiali, bilancio preventivo, rendiconto delle spese condominiali
- per gli immobili locati: contratti di locazione e prospetto dei canoni incassati
Exposé, visita e prova di solvibilità
L'exposé è la descrizione scritta dell'immobile con foto, planimetrie e i principali dati caratteristici. Deve informare in modo corretto e non abbellire nulla. Ai sensi del Gebäudeenergiegesetz (legge tedesca sull'energia negli edifici), l'attestato di prestazione energetica deve essere presentato agli interessati all'acquisto al più tardi in occasione della visita.
Prepariamo le visite e le svolgiamo per Suo conto. Prima che la trattativa si faccia concreta, chiediamo agli interessati una prova di solvibilità, di norma una conferma di finanziamento della loro banca o una prova del capitale proprio. Così evita appuntamenti dal notaio con acquirenti che alla fine non sono in grado di pagare il prezzo d'acquisto.
Contratto notarile e consegna
Un contratto di compravendita immobiliare richiede l'atto notarile (§ 311b Abs. 1 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, codice civile tedesco). Coordiniamo la bozza di contratto con l'acquirente e con il notaio e facciamo in modo che le domande siano chiarite prima dell'appuntamento. Il notaio dispone l'iscrizione di una prenotazione del trasferimento di proprietà (Auflassungsvormerkung) e comunica quando il prezzo d'acquisto è esigibile.
Per la consegna redigiamo un verbale di consegna con letture dei contatori, chiavi e lo stato accertato. In tal modo l'operazione è documentata in modo ordinato per entrambe le parti.
Domande frequenti
La Vostra stima del prezzo di mercato sostituisce una perizia?
No. È una stima fondata del prezzo realizzabile per la vendita, ma non una perizia tecnica. Una perizia di questo tipo può essere redatta solo da periti adeguatamente qualificati.
Per la vendita ho bisogno di un attestato di prestazione energetica?
Di norma sì. Il Gebäudeenergiegesetz (legge tedesca sull'energia negli edifici) prescrive che l'attestato di prestazione energetica sia presentato al più tardi in occasione della visita e consegnato all'acquirente. Per singole tipologie di edifici, ad esempio i beni monumentali, valgono eccezioni.
Chi sceglie il notaio?
Di solito è l'acquirente a proporre il notaio, perché di norma sostiene le spese notarili. Si tratta tuttavia di una questione da concordare tra le parti contraenti.
Quando ricevo il prezzo d'acquisto?
Il prezzo d'acquisto diventa esigibile quando il notaio conferma le condizioni convenute nel contratto, ad esempio l'iscrizione della prenotazione del trasferimento di proprietà a favore dell'acquirente.