Terreni edificabili e terreni in attesa di edificabilità
Un terreno edificabile (Bauland) è un fondo che può essere edificato secondo il diritto edilizio pubblico ed è urbanizzato o lo sarà in tempi prevedibili. Un terreno in attesa di edificabilità (Bauerwartungsland) è invece un'area per la quale un'edificazione futura è soltanto attesa, ad esempio perché è indicata come area edificabile nel piano regolatore generale (Flächennutzungsplan). Per gli acquirenti ciò comporta una differenza notevole in termini di certezza e di tempistiche.
Le aree agricole situate al di fuori del centro abitato (Außenbereich) di norma non sono destinate all'edilizia residenziale. In questi casi è opportuna una particolare cautela.
Piano regolatore particolareggiato ed edificabilità
Il piano regolatore particolareggiato (Bebauungsplan) del Comune stabilisce come può essere utilizzato un terreno: tipo di utilizzo, numero di piani fuori terra, indice di copertura (Grundflächenzahl), indice di utilizzazione fondiaria (Geschoßflächenzahl), tipologia edilizia e spesso anche forma del tetto. In assenza di un piano regolatore particolareggiato, l'ammissibilità nel centro abitato edificato dipende dal fatto che il progetto si inserisca nelle caratteristiche dell'ambiente circostante (§ 34 BauGB – Baugesetzbuch, codice edilizio tedesco).
Chi ha bisogno di certezza può presentare all'autorità di vigilanza edilizia una richiesta preliminare (Bauvoranfrage). Il parere preliminare che ne consegue (Bauvorbescheid) chiarisce in modo vincolante singole questioni prima che venga predisposta una domanda di permesso di costruire completa.
Urbanizzazione
Un terreno è urbanizzato quando è allacciato a strada, acqua, fognatura ed elettricità. Se l'urbanizzazione manca in tutto o in parte, sorgono costi che, a seconda del Comune, vengono riscossi tramite contributi di urbanizzazione o diritti di allacciamento. Prima dell'acquisto verifichi presso il Comune se i contributi sono già stati liquidati o sono ancora dovuti.
Cosa verifichiamo per Lei
Raccogliamo l'estratto del registro fondiario (Grundbuch), la mappa catastale, l'estratto dal registro degli oneri edilizi (Baulastenverzeichnis) e, se disponibile, il piano regolatore particolareggiato. Segnaliamo apertamente indizi di contaminazioni del suolo, servitù di passaggio di condutture o diritti di passaggio. Perizie geotecniche e rilievi topografici li commissiona Lei, se necessario, ai rispettivi professionisti.
Vendere un terreno
Per i venditori vale quanto segue: quanto più chiaramente è illustrata l'edificabilità, tanto più facile è convincere gli acquirenti. Se esiste un piano regolatore particolareggiato, ne presentiamo in modo comprensibile le prescrizioni rilevanti. Se l'edificabilità è incerta, può essere opportuna una richiesta preliminare prima della commercializzazione. Anche il frazionamento di terreni di grandi dimensioni può essere economicamente interessante; la relativa ammissibilità e il rilievo li chiarisce Lei con l'ufficio tecnico comunale e con l'ingegnere topografo.
Domande frequenti
Dove posso sapere che cosa si può costruire su un terreno?
Presso il Comune o l'autorità di vigilanza edilizia competente. Lì i piani regolatori particolareggiati sono consultabili; molti Comuni li mettono a disposizione anche online.
Che cos'è una Baulast (onere edilizio)?
Un obbligo di diritto pubblico del proprietario del terreno nei confronti dell'autorità di vigilanza edilizia, ad esempio la tolleranza di un accesso carrabile. In Assia è iscritto nel registro degli oneri edilizi (Baulastenverzeichnis), non nel registro fondiario (Grundbuch).
I costi di urbanizzazione sono compresi nel prezzo d'acquisto?
Dipende dal caso e deve essere disciplinato espressamente nel contratto di compravendita. Si informi preventivamente presso il Comune sullo stato della liquidazione.