L'incarico di ricerca
Chi sa esattamente cosa cerca, trova più rapidamente. Nell'incarico di ricerca fissiamo posizione, tipologia, dimensioni, stato, fascia di prezzo e i Suoi criteri di esclusione. Su questa base esaminiamo le offerte nell'area Reno-Meno e nell'Assia meridionale e Le presentiamo solo gli immobili che corrispondono alle Sue indicazioni.
Chiarisca per tempo il Suo margine di finanziamento in accordo con la Sua banca. Una conferma di finanziamento facilita la trattativa, perché i venditori preferiscono acquirenti seri.
Verifica prima della decisione d'acquisto
Prima di impegnarsi, i documenti dovrebbero essere stati verificati. Tra questi figurano l'estratto del registro fondiario con eventuali gravami e limitazioni, il registro degli oneri edilizi (Baulastenverzeichnis), l'attestato di prestazione energetica e, in caso di proprietà condominiale, l'atto costitutivo del condominio (Teilungserklärung) nonché i verbali delle assemblee condominiali. Da questi verbali emergono spesso risanamenti imminenti e contributi straordinari.
In caso di dubbio, lo stato edilizio lo valuta un perito edile. Le questioni giuridiche relative al contratto le chiarisce Lei con il notaio o con un avvocato; su richiesta coinvolgiamo questi professionisti.
Visite con metodo
Alla prima visita prevale spesso l'impressione personale. Per la seconda visita è consigliabile una lista: stato di tetto, finestre e riscaldamento, tracce di umidità in cantina, età dell'impianto elettrico, rumore e traffico in diversi momenti della giornata. Chieda le fatture degli ammodernamenti eseguiti. Così si forma un quadro che va oltre la prima impressione e offre una base solida per la trattativa sul prezzo.
Prevedere i costi accessori dell'acquisto
Al prezzo d'acquisto si aggiungono costi accessori che di norma non vengono finanziati e devono essere sostenuti con capitale proprio. L'importo dipende dal Land, dal prezzo d'acquisto e dagli accordi. Si faccia confermare in anticipo gli importi concreti dal notaio, dalla banca ed eventualmente dal consulente fiscale.
- Grunderwerbsteuer (imposta sui trasferimenti immobiliari), la cui aliquota è stabilita dal rispettivo Land
- Spese notarili e di registro fondiario secondo il Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, legge tedesca sulle spese giudiziarie e notarili)
- eventualmente provvigione di mediazione secondo il contratto di mediazione
- eventualmente costi per periti e per il finanziamento
Notaio, registro fondiario e trasferimento della proprietà
Il contratto di compravendita viene stipulato per atto notarile. A tutela dell'acquirente viene di norma iscritta nel registro fondiario una prenotazione del trasferimento di proprietà (Auflassungsvormerkung). Lei diventa proprietario solo con l'iscrizione nel registro fondiario, non già con la firma davanti al notaio. Tra la stipula e l'iscrizione trascorrono, a seconda dell'ufficio del registro fondiario, da alcune settimane ad alcuni mesi.
Domande frequenti
Intermediate anche il finanziamento?
No. Non intermediamo mutui. Il finanziamento lo concorda Lei direttamente con la Sua banca; a tal fine mettiamo a disposizione la documentazione dell'immobile.
Che cos'è una Auflassungsvormerkung (prenotazione del trasferimento di proprietà)?
Un'iscrizione nel registro fondiario che tutela il diritto dell'acquirente al trasferimento della proprietà. Successivi atti di disposizione del venditore sono, in tale misura, inefficaci nei confronti dell'acquirente.
Da quando sono proprietario?
Dall'iscrizione come proprietario nel registro fondiario. Possesso, benefici e oneri passano di norma già alla data di consegna concordata nel contratto.
Posso visitare l'appartamento più volte prima dell'acquisto?
Sì. Una seconda visita, preferibilmente con un esperto, è opportuna e consueta per una decisione così importante.