Cosa offriamo – e cosa no
Intermediamo immobili in quanto beni reali sulla base della nostra autorizzazione ai sensi del § 34c GewO (Gewerbeordnung, codice tedesco sulle attività professionali). Non offriamo consulenza in materia di investimenti né intermediazione di investimenti ai sensi del KWG (Kreditwesengesetz, legge bancaria tedesca), né l'intermediazione di fondi o di altri investimenti finanziari. Se un immobile si adatta alla Sua pianificazione patrimoniale e fiscale personale, lo valuti con il Suo consulente fiscale e con la Sua banca.
Nozioni di base sul rendimento
Il rendimento lordo da locazione rapporta il canone netto annuo (al netto delle spese accessorie) al prezzo d'acquisto. Si calcola rapidamente, ma dice poco sul reddito effettivo. Più significativo è il rendimento netto da locazione: in questo caso i costi accessori dell'acquisto vengono aggiunti al prezzo d'acquisto e i costi non ripartibili sugli inquilini, come amministrazione e manutenzione, vengono detratti dal canone.
Spesso viene indicato anche il moltiplicatore del prezzo d'acquisto, cioè il multiplo del canone netto annuo pagato per l'immobile. Tutti questi parametri sono istantanee. Mancati pagamenti dei canoni, sfitto e andamento dei tassi d'interesse possono modificare considerevolmente il risultato.
Posizione e contratto di locazione
La posizione determina la locabilità nel lungo periodo. Presti attenzione a collegamenti di trasporto, posti di lavoro, servizi di prossimità e sviluppo della zona. Nell'area Reno-Meno i singoli sottomercati differiscono talvolta in modo marcato.
Nell'acquisto di un immobile locato l'acquirente subentra nel rapporto di locazione esistente (§ 566 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, codice civile tedesco, «la vendita non rompe la locazione»). Verifichi pertanto con cura importo del canone, disciplina delle spese accessorie, deposito cauzionale, canoni arretrati ed eventuali accordi di aumento del canone.
Stimare la manutenzione in modo realistico
Tetto, finestre, riscaldamento e condutture hanno una durata limitata. Preveda fin dall'inizio accantonamenti a tale scopo. Per gli appartamenti in condominio, il fondo di manutenzione della comunione e le delibere dell'assemblea condominiale forniscono indicazioni sugli interventi previsti.
Impegno corrente come locatore
Un immobile locato richiede tempo: comunicazione con gli inquilini, incarichi di riparazione, conto canoni e rendiconto annuale delle spese di gestione. Dovrebbe valutare onestamente questo impegno prima dell'acquisto oppure mettere in conto i costi di un'amministrazione della locazione. Per il rendiconto delle spese accessorie offriamo con VEASY (Vermieter-Abrechnung easy, rendicontazione semplice per locatori) una soluzione al giorno esatto e documentata con portale inquilini.
Domande frequenti
Mi dite se un immobile conviene come investimento?
Presentiamo in modo trasparente i dati e i parametri dell'immobile. Non forniamo raccomandazioni d'investimento personali; queste spettano al Suo consulente fiscale e alla Sua banca.
Qual è la differenza tra rendimento lordo e rendimento netto da locazione?
Il rendimento lordo confronta soltanto il canone netto e il prezzo d'acquisto. Il rendimento netto tiene conto inoltre dei costi accessori dell'acquisto e dei costi correnti non ripartibili sugli inquilini ed è quindi più realistico.
Posso disdire il contratto a un inquilino esistente dopo l'acquisto?
Solo nei limiti della tutela legale degli inquilini. Il solo cambio di proprietario non costituisce motivo di disdetta. I dettagli li chiarisca con un avvocato.