أراضي البناء والأراضي المتوقع البناء عليها
أرض البناء هي قطعة أرض يجوز البناء عليها وفقًا لقانون البناء العام، وتكون مجهزة بالمرافق أو سيجري تجهيزها في المستقبل المنظور. أما الأرض المتوقع البناء عليها فهي مساحة يُتوقع البناء عليها مستقبلًا فحسب، كأن تكون مُدرجة كمساحة بناء في مخطط استخدام الأراضي. ويعني ذلك للمشترين فرقًا كبيرًا من حيث الأمان والإطار الزمني.
الأراضي الزراعية الواقعة خارج النطاق العمراني ليست مخصصة في العادة للبناء السكني. ولذا تجب هنا حيطة خاصة.
مخطط البناء التفصيلي وقابلية البناء
يحدد مخطط البناء التفصيلي الصادر عن البلدية كيفية استخدام قطعة الأرض: نوع الاستخدام، وعدد الطوابق الكاملة، ونسبة المساحة المبنية، ونسبة مساحة الطوابق، ونمط البناء، وفي كثير من الأحيان شكل السقف أيضًا. وإذا لم يوجد مخطط بناء تفصيلي، فإن جواز البناء في الجزء المبني من البلدة يتحدد بمدى انسجام المشروع مع طابع المحيط القريب (§ 34 BauGB – قانون البناء الألماني).
من يحتاج إلى اليقين يمكنه تقديم استعلام مسبق عن البناء لدى هيئة الرقابة على البناء. ويحسم القرار المسبق الصادر بشأنه مسائل بعينها بصورة ملزمة، قبل إعداد طلب بناء كامل.
التجهيز بالمرافق
تُعد قطعة الأرض مجهزة بالمرافق إذا كانت موصولة بالطريق والمياه والصرف الصحي والكهرباء. وإذا كان التجهيز غائبًا كليًا أو جزئيًا، تنشأ تكاليف تُحصَّل بحسب البلدية في صورة رسوم تجهيز أو رسوم توصيل. استوضحوا لدى البلدية قبل الشراء ما إذا كانت هذه الرسوم قد سُوّيت بالفعل أم لا تزال مستحقة.
ما الذي نفحصه لكم
نجمع مستخرج السجل العقاري، وخريطة المساحة، وإفادة من سجل الأعباء الإنشائية، وكذلك مخطط البناء التفصيلي إن وُجد. ونتناول بصراحة أي مؤشرات على تلوث سابق للتربة أو حقوق مرور خطوط المرافق أو حقوق المرور. أما تقرير فحص التربة والمسح فتكلفون بهما المختصين المعنيين عند الحاجة.
بيع قطعة أرض
بالنسبة إلى البائعين: كلما عُرضت قابلية البناء بوضوح أكبر، سهُل إقناع المشترين. وإذا وُجد مخطط بناء تفصيلي، نعرض أحكامه الجوهرية بصورة مفهومة. وإذا كانت قابلية البناء غير محسومة، فقد يكون تقديم استعلام مسبق عن البناء قبل التسويق مفيدًا. كما قد يكون تقسيم قطع الأراضي الكبيرة مجديًا اقتصاديًا؛ وتستوضحون جوازه والمسح اللازم له مع دائرة البناء ومهندس المساحة.
الأسئلة الشائعة
أين أعرف ما يُسمح ببنائه على قطعة أرض؟
لدى البلدية أو هيئة الرقابة على البناء المختصة. فهناك يمكن الاطلاع على مخططات البناء التفصيلية؛ كما تتيحها بلديات كثيرة عبر الإنترنت.
ما هو العبء الإنشائي (Baulast)؟
هو التزام من التزامات القانون العام يقع على مالك الأرض تجاه هيئة الرقابة على البناء، كقبول ممر دخول مثلًا. وفي ولاية هيسن يُقيَّد في سجل الأعباء الإنشائية، لا في السجل العقاري.
هل تكاليف التجهيز بالمرافق مشمولة في سعر الشراء؟
يختلف ذلك من حالة إلى أخرى، ويجب تنظيمه صراحةً في عقد الشراء. استفسروا مسبقًا لدى البلدية عن وضع تسوية هذه التكاليف.