شراء العقار

تكليف البحث

من يعرف بالضبط ما يبحث عنه يجده أسرع. ففي تكليف البحث نثبّت الموقع ونوع العقار ومساحته وحالته ونطاق السعر ومعايير الاستبعاد الخاصة بكم. وعلى هذا الأساس نستعرض العروض في منطقة الراين-ماين وجنوب هيسن، ولا نعرض عليكم إلا العقارات التي تتوافق مع متطلباتكم.

حددوا إطار تمويلكم مبكرًا بالتنسيق مع البنك الذي تتعاملون معه. فتأكيد التمويل يسهّل التفاوض، لأن البائعين يفضّلون المشترين الجادين.

الفحص قبل قرار الشراء

قبل أن تلتزموا، ينبغي أن تكون المستندات قد فُحصت. ومن ذلك مستخرج السجل العقاري بما فيه من أعباء وقيود محتملة، وسجل الأعباء الإنشائية، وشهادة أداء الطاقة، وفي حالة ملكية الشقق إعلان التقسيم ومحاضر اجتماعات الملاك. وكثيرًا ما يتبين من هذه المحاضر وجود أعمال ترميم قادمة ومساهمات خاصة.

عند الشك يُقيّم الحالة الإنشائية خبير بناء. أما المسائل القانونية المتعلقة بالعقد فتستوضحونها مع كاتب العدل أو محامٍ؛ ونستعين بأصحاب هذه المهن بناءً على رغبتكم.

معاينة منهجية

في المعاينة الأولى يغلب الانطباع الشخصي في الغالب. أما للمعاينة الثانية فيُنصح بقائمة: حالة السقف والنوافذ والتدفئة، وآثار الرطوبة في القبو، وعمر التمديدات الكهربائية، والضوضاء وحركة المرور في أوقات مختلفة من اليوم. اسألوا عن فواتير أعمال التحديث المنفذة. وبذلك تحصلون على صورة تتجاوز الانطباع الأول وتوفر أساسًا متينًا للتفاوض على السعر.

احتساب تكاليف الشراء الإضافية

تُضاف إلى سعر الشراء تكاليف إضافية لا تُموَّل في العادة، ويجب تحملها من رأس المال الذاتي. ويتوقف مقدارها على الولاية الاتحادية وسعر الشراء والاتفاق المبرم. اطلبوا تأكيد المبالغ المحددة مسبقًا من كاتب العدل والبنك، وعند الاقتضاء من المستشار الضريبي.

• ضريبة نقل ملكية العقار، التي تحدد كل ولاية اتحادية نسبتها
• تكاليف كاتب العدل والسجل العقاري وفقًا لـ Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) (قانون رسوم المحاكم وكتّاب العدل الألماني)
• عند الاقتضاء عمولة الوسيط وفقًا لعقد الوساطة
• عند الاقتضاء تكاليف الخبراء والتمويل

كاتب العدل والسجل العقاري وانتقال الملكية

يُوثَّق عقد الشراء لدى كاتب العدل. ولحماية المشتري يُقيَّد في الغالب قيد احتياطي لنقل الملكية (Auflassungsvormerkung) في السجل العقاري. ولا تصبحون مالكين إلا بالقيد في السجل العقاري، لا بمجرد التوقيع لدى كاتب العدل. وبين التوثيق والقيد تمضي بحسب مكتب السجل العقاري بضعة أسابيع إلى أشهر.

الأسئلة الشائعة