ما نقدمه – وما لا نقدمه
نتوسط في العقارات بوصفها أصولًا عينية على أساس ترخيصنا وفقًا لـ § 34c GewO (قانون تنظيم المهن التجارية الألماني). ولا نقدم استشارات استثمارية أو وساطة استثمارية بالمعنى الوارد في KWG (Kreditwesengesetz – قانون الائتمان الألماني)، ولا الوساطة في الصناديق أو غيرها من الاستثمارات المالية. أما مدى ملاءمة عقار ما لتخطيطكم الشخصي للثروة والضرائب فتناقشونه مع مستشاركم الضريبي والبنك الذي تتعاملون معه.
المفاهيم الأساسية للعائد
يقيس العائد الإيجاري الإجمالي الإيجار السنوي الصافي دون التكاليف التشغيلية بالنسبة إلى سعر الشراء. ويُحسب بسرعة، لكنه لا يدل كثيرًا على العائد الفعلي. والأكثر دلالة هو العائد الإيجاري الصافي: إذ تُضاف فيه تكاليف الشراء الإضافية إلى سعر الشراء، وتُخصم من الإيجار التكاليف غير القابلة للتحميل على المستأجر مثل الإدارة والصيانة.
وكثيرًا ما يُذكر أيضًا مُعامل سعر الشراء، أي مضاعف الإيجار السنوي الصافي دون التكاليف التشغيلية الذي يُدفع مقابل العقار. وجميع هذه المؤشرات لقطات لحظية. فانقطاع الإيجار والشغور وتطور أسعار الفائدة قد تغيّر النتيجة تغييرًا كبيرًا.
الموقع وعقد الإيجار
يحدد الموقع قابلية التأجير على المدى الطويل. انتبهوا إلى المواصلات وفرص العمل والتسوق اليومي القريب وتطور المحيط. ففي منطقة الراين-ماين تتباين الأسواق الفرعية تباينًا واضحًا في بعض الأحيان.
عند شراء عقار مؤجر يحل المشتري محل المؤجر في علاقة الإيجار القائمة (§ 566 BGB – القانون المدني الألماني، «البيع لا يُنهي الإيجار»). لذا افحصوا بعناية مقدار الإيجار وتنظيم التكاليف الإضافية ومبلغ الكفالة (Kaution) ومتأخرات الإيجار وأي اتفاقات على زيادة الإيجار.
تقدير الصيانة بواقعية
للسقف والنوافذ والتدفئة والتمديدات عمر محدود. خططوا لذلك احتياطيات منذ البداية. وفي الشقق المملوكة يوفر احتياطي الصيانة الخاص بجماعة الملاك وقرارات اجتماع الملاك معلومات عن الإجراءات المرتقبة.
الأعباء الجارية بوصفكم مؤجرين
يتطلب العقار المؤجر وقتًا: التواصل مع المستأجرين، وأوامر الإصلاح، وحساب الإيجار، والكشف السنوي لتكاليف التشغيل. وينبغي أن تقدّروا هذا العبء بصدق قبل الشراء أو أن تحتسبوا تكاليف إدارة الإيجار. ولكشف التكاليف الإضافية نقدم من خلال VEASY (Vermieter-Abrechnung easy – كشف حساب المؤجر بسهولة) حلًا بدقة يومية ومدعومًا بالمستندات مع بوابة المستأجرين.
الأسئلة الشائعة
هل تخبرونني ما إذا كان العقار مجديًا كاستثمار؟
نعرض بيانات العقار ومؤشراته بشفافية. ولا نقدم توصية استثمارية شخصية؛ فهذه من اختصاص مستشاركم الضريبي والبنك الذي تتعاملون معه.
ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والعائد الإيجاري الصافي؟
يقارن العائد الإجمالي الإيجار دون التكاليف التشغيلية بسعر الشراء فقط. أما العائد الصافي فيأخذ في الحسبان بالإضافة إلى ذلك تكاليف الشراء الإضافية والتكاليف الجارية غير القابلة للتحميل على المستأجر، ولذلك فهو أكثر واقعية.
هل يمكنني إنهاء عقد مستأجر قائم بعد الشراء؟
فقط في إطار الحماية القانونية للمستأجر. فتغيّر المالك وحده ليس سببًا لإنهاء العقد. وتستوضحون التفاصيل مع محامٍ.