تقدير سعر السوق بدلًا من السعر المرغوب
في البداية يُطرح السؤال عن السعر الممكن تحقيقه في السوق. ولهذا الغرض نُعِدّ تقديرًا لسعر السوق على أساس الموقع والحالة والمساحة والتجهيزات والعروض المماثلة في المنطقة. وهذا التقدير ليس تقرير تقييم للقيمة السوقية صادرًا عن خبير معتمد رسميًا أو حاصل على شهادة. وإذا لزم مثل هذا التقرير، كأن يكون أمام محكمة أو مصلحة ضرائب، فإننا نحيلكم إلى خبير مختص.
كثيرًا ما يؤدي تحديد سعر مرتفع أكثر من اللازم إلى بقاء العقار معروضًا مدة طويلة واضطرار البائع لاحقًا إلى تخفيض السعر بشكل ملحوظ. أما سعر العرض المبرر موضوعيًا فيبني الثقة لدى الراغبين في الشراء.
التسويق العلني أو التسويق السري
ليس كل مالك يرغب في رؤية عقاره معروضًا علنًا على المنصات. ومن الدواعي المعتادة للتسويق السري أن يكون المنزل مأهولًا ولا يُراد أن يقصده الفضوليون. وفي هذه الحالة نتواصل بشكل موجّه مع عملاء البحث المسجلين لدينا، ولا نُفصح عن العنوان إلا بعد استشارة أولية وبموافقتكم. أما الطريق الأنسب فنقرره معًا بحسب العقار وظروفكم الشخصية.
استكمال المستندات
يتوقع المشترون الجادون والبنوك التي يتعاملون معها مستندات كاملة. وإذا نقص شيء تأخر البيع. ونساعدكم في الحصول على المستندات من الدوائر الرسمية وإدارة العقار ومكتب السجل العقاري، بقدر ما تفوضوننا بذلك.
- مستخرج حديث من السجل العقاري وخريطة المساحة
- المخططات الأرضية، والمقاطع، وحساب المساحة السكنية، ووصف البناء
- شهادة أداء الطاقة وفقًا لـ Gebäudeenergiegesetz (GEG) (قانون طاقة المباني الألماني)
- في الشقق المملوكة: إعلان التقسيم، ومحاضر اجتماعات الملاك، والخطة الاقتصادية، وكشف رسوم الملكية المشتركة
- في العقارات المؤجرة: عقود الإيجار وبيان بإيرادات الإيجار
الملف التعريفي والمعاينة وإثبات الملاءة المالية
الملف التعريفي للعقار (Exposé) هو الوصف المكتوب للعقار مع الصور والمخططات الأرضية والمؤشرات الأساسية. وينبغي أن يُعلم بدقة دون تجميل. ووفقًا لقانون طاقة المباني يجب تقديم شهادة أداء الطاقة للراغبين في الشراء في موعد أقصاه المعاينة.
نُعِدّ المعاينات وننفذها نيابةً عنكم. وقبل أن يصبح الأمر جديًا، نطلب من المهتمين إثباتًا للملاءة المالية، وهو في العادة تأكيد تمويل من بنكهم أو إثبات لرأس المال الذاتي. وبذلك تتجنبون مواعيد لدى كاتب العدل مع مشترين لا يستطيعون في النهاية سداد سعر الشراء.
عقد كاتب العدل والتسليم
يستلزم عقد شراء العقار التوثيق لدى كاتب العدل (§ 311b Abs. 1 BGB – القانون المدني الألماني). وننسق مسودة العقد مع المشتري وكاتب العدل، ونحرص على توضيح الأسئلة قبل الموعد. ويتولى كاتب العدل طلب تسجيل القيد الاحتياطي لنقل الملكية ويُبلغ بموعد استحقاق سعر الشراء.
عند التسليم نُعِدّ محضر تسليم يتضمن قراءات العدادات والمفاتيح والحالة التي جرت معاينتها. وبذلك تكون العملية موثقة توثيقًا سليمًا لكلا الطرفين.
الأسئلة الشائعة
هل يحل تقديركم لسعر السوق محل تقرير الخبير؟
لا. إنه تقدير مدروس للسعر الممكن تحقيقه عند البيع، لكنه ليس تقرير خبير. فمثل هذا التقرير لا يُعِدّه إلا خبراء مؤهلون لذلك.
هل أحتاج إلى شهادة أداء الطاقة لأجل البيع؟
في العادة نعم. إذ يشترط قانون طاقة المباني تقديم شهادة أداء الطاقة في موعد أقصاه المعاينة وتسليمها إلى المشتري. وتسري استثناءات على بعض أنواع المباني، كالمباني الأثرية المحمية.
من يختار كاتب العدل؟
جرت العادة أن يقترح المشتري كاتب العدل، لأنه يتحمل في العادة تكاليفه. غير أن ذلك مسألة اتفاق بين طرفي العقد.
متى أحصل على سعر الشراء؟
يصبح سعر الشراء مستحقًا عندما يؤكد كاتب العدل تحقق الشروط المتفق عليها في العقد، كتسجيل القيد الاحتياطي لنقل الملكية لصالح المشتري.