Terrain à bâtir et terrain à bâtir futur
Un terrain à bâtir (Bauland) est un terrain constructible au regard du droit public de la construction et viabilisé ou appelé à l'être dans un délai prévisible. Un terrain à bâtir futur (Bauerwartungsland) est en revanche une surface pour laquelle une construction future est simplement attendue, par exemple parce qu'elle figure comme zone constructible dans le plan d'occupation des sols (Flächennutzungsplan). Pour l'acheteur, cela représente une différence considérable en termes de sécurité et de délais.
Les terres agricoles situées hors des zones urbanisées ne sont en règle générale pas destinées à la construction de logements. Une prudence particulière s'impose ici.
Plan d'urbanisme et constructibilité
Le plan d'urbanisme (Bebauungsplan) de la commune fixe la manière dont un terrain peut être utilisé : nature de l'usage, nombre de niveaux pleins, coefficient d'emprise au sol, coefficient de surface de plancher, mode de construction et souvent aussi forme de la toiture. En l'absence de plan d'urbanisme, l'admissibilité dans une zone déjà bâtie dépend de l'intégration du projet dans le caractère propre de l'environnement immédiat (§ 34 BauGB – Baugesetzbuch, code allemand de l'urbanisme).
Qui a besoin de sécurité peut déposer une demande préalable (Bauvoranfrage) auprès de l'autorité de contrôle des constructions. Le certificat préalable (Bauvorbescheid) qui en résulte tranche certaines questions de manière contraignante avant l'établissement d'une demande complète de permis de construire.
Viabilisation
Un terrain est viabilisé lorsqu'il est raccordé à la voirie, à l'eau, à l'assainissement et à l'électricité. Si la viabilisation fait défaut en tout ou en partie, des coûts apparaissent, perçus selon la commune sous forme de contributions de viabilisation ou de taxes de raccordement. Vérifiez auprès de la commune avant l'achat si ces contributions ont déjà été réglées ou restent dues.
Ce que nous vérifions pour vous
Nous réunissons l'extrait du livre foncier (Grundbuch), le plan cadastral, l'extrait du registre des servitudes administratives (Baulastenverzeichnis) et, s'il existe, le plan d'urbanisme. Nous signalons ouvertement les indices de pollution des sols, de servitudes de canalisations ou de servitudes de passage. Les études de sol et le bornage sont, si nécessaire, à commander par vos soins auprès des professionnels concernés.
Vendre un terrain
Pour le vendeur, plus la constructibilité est clairement présentée, plus il est facile de convaincre les acheteurs. Si un plan d'urbanisme existe, nous présentons de manière compréhensible les prescriptions déterminantes. Si la constructibilité est incertaine, une demande préalable avant la commercialisation peut être judicieuse. La division de grands terrains peut également présenter un intérêt économique ; son admissibilité et le bornage sont à clarifier avec le service de l'urbanisme et le géomètre.
Questions fréquentes
Où puis-je savoir ce qu'il est permis de construire sur un terrain ?
Auprès de la commune ou de l'autorité de contrôle des constructions compétente. Les plans d'urbanisme y sont consultables ; de nombreuses communes les mettent également à disposition en ligne.
Qu'est-ce qu'une Baulast (servitude administrative) ?
Une obligation de droit public du propriétaire du terrain envers l'autorité de contrôle des constructions, par exemple la tolérance d'un accès. En Hesse, elle est inscrite au registre des servitudes administratives (Baulastenverzeichnis) et non au livre foncier.
Les frais de viabilisation sont-ils compris dans le prix d'achat ?
Cela varie et doit être expressément réglé dans le contrat de vente. Renseignez-vous au préalable auprès de la commune sur l'état du décompte.