Le mandat de recherche
Qui sait exactement ce qu'il cherche trouve plus vite. Dans le mandat de recherche, nous consignons la situation, le type de bien, la taille, l'état, la fourchette de prix et vos critères d'exclusion. Sur cette base, nous examinons les offres dans la région Rhin-Main et dans le sud de la Hesse et ne vous présentons que les biens correspondant à vos critères.
Clarifiez tôt votre enveloppe de financement en concertation avec votre banque. Une attestation de financement facilite la négociation, car les vendeurs privilégient les acheteurs sérieux.
Examen avant la décision d'achat
Avant de vous engager, les documents doivent avoir été examinés. Il s'agit notamment de l'extrait du livre foncier avec ses éventuelles charges et restrictions, du registre des servitudes administratives, du certificat de performance énergétique et, en cas de copropriété, de l'état descriptif de division ainsi que des procès-verbaux des assemblées de copropriétaires. Ces procès-verbaux révèlent souvent des travaux de rénovation à venir et des appels de fonds exceptionnels.
En cas de doute, l'état du bâti est apprécié par un expert en bâtiment. Les questions juridiques relatives au contrat sont à clarifier avec le notaire ou un avocat ; à votre demande, nous faisons appel à ces professionnels.
Une visite méthodique
Lors de la première visite, l'impression personnelle prédomine souvent. Pour la deuxième visite, une liste est recommandée : état de la toiture, des fenêtres et du chauffage, traces d'humidité à la cave, âge de l'installation électrique, bruit et circulation à différents moments de la journée. Demandez les factures des travaux de modernisation réalisés. Vous obtenez ainsi une image qui va au-delà de la première impression et constitue une base solide pour la négociation du prix.
Prévoir les frais d'acquisition
Au prix d'achat s'ajoutent des frais annexes, qui en règle générale ne sont pas financés et doivent être supportés sur les fonds propres. Leur montant dépend du Land, du prix d'achat et de la convention. Faites-vous confirmer au préalable les montants concrets par le notaire, la banque et, le cas échéant, le conseiller fiscal.
- Droits de mutation (Grunderwerbsteuer), dont le taux est fixé par chaque Land
- Frais de notaire et de livre foncier selon la Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, loi allemande sur les frais de justice et de notaire)
- le cas échéant, commission de l'agent immobilier selon le mandat de courtage
- le cas échéant, frais d'expertise et de financement
Notaire, livre foncier et transfert de propriété
Le contrat de vente fait l'objet d'un acte notarié. Pour protéger l'acheteur, une prénotation de transfert de propriété (Auflassungsvormerkung) est généralement inscrite au livre foncier. Vous ne devenez propriétaire qu'à l'inscription au livre foncier, et non dès la signature chez le notaire. Entre l'acte notarié et l'inscription, il s'écoule, selon le bureau du livre foncier, de quelques semaines à quelques mois.
Questions fréquentes
Intervenez-vous aussi pour le financement ?
Non. Nous ne servons pas d'intermédiaire pour des prêts. Le financement est à régler directement avec votre banque ; nous mettons à disposition les documents relatifs au bien.
Qu'est-ce qu'une Auflassungsvormerkung (prénotation de transfert de propriété) ?
Une inscription au livre foncier qui garantit le droit de l'acheteur au transfert de la propriété. Les actes de disposition ultérieurs du vendeur sont, dans cette mesure, inopposables à l'acheteur.
À partir de quand suis-je propriétaire ?
À compter de votre inscription en tant que propriétaire au livre foncier. La possession, les fruits et les charges sont généralement transférés dès la date de remise convenue contractuellement.
Puis-je visiter le logement plusieurs fois avant l'achat ?
Oui. Une deuxième visite, de préférence accompagnée d'un professionnel, est judicieuse et usuelle pour une décision aussi importante.