Une estimation du prix de marché plutôt qu'un prix souhaité
Tout commence par la question du prix réalisable sur le marché. Nous établissons à cet effet une estimation du prix de marché fondée sur la situation, l'état, la taille, l'équipement et les offres comparables dans la région. Cette estimation n'est pas une expertise de la valeur vénale (Verkehrswertgutachten) établie par un expert officiellement désigné (öffentlich bestellt) ou certifié. Si une telle expertise est requise, par exemple à l'égard d'un tribunal ou de l'administration fiscale, nous vous orientons vers un expert.
Un prix fixé trop haut a souvent pour conséquence qu'un bien reste longtemps en vente et que le prix doit ensuite être nettement revu à la baisse. Un prix de mise en vente objectivement justifié suscite au contraire la confiance des acquéreurs potentiels.
Commercialisation ouverte ou discrète
Tous les propriétaires ne souhaitent pas voir leur bien publié sur des portails. Un motif typique de commercialisation discrète est une maison habitée dont les occupants ne doivent pas être importunés par des curieux. Dans ce cas, nous nous adressons de manière ciblée à des clients en recherche déjà enregistrés et ne communiquons l'adresse qu'après un premier entretien et avec votre accord. Nous décidons ensemble de la voie appropriée en fonction du bien et de votre situation personnelle.
Réunir des documents complets
Les acheteurs sérieux et leurs banques attendent des documents complets. S'il manque quelque chose, la vente prend du retard. Nous vous aidons à obtenir les documents auprès des administrations, du syndic et du bureau du livre foncier, dans la mesure où vous nous y habilitez.
- extrait récent du livre foncier et plan cadastral
- plans, coupes, calcul de la surface habitable, descriptif de construction
- certificat de performance énergétique selon le Gebäudeenergiegesetz (GEG, loi allemande sur l'énergie des bâtiments)
- pour les appartements en copropriété : état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées de copropriétaires, budget prévisionnel, décompte des charges de copropriété
- pour les biens loués : baux et état des revenus locatifs
Exposé, visite et justificatif de solvabilité
L'exposé est la description écrite du bien, avec photos, plans et principaux chiffres clés. Il doit informer de manière exacte et ne rien enjoliver. En vertu du Gebäudeenergiegesetz (loi allemande sur l'énergie des bâtiments), le certificat de performance énergétique doit être présenté aux acquéreurs potentiels au plus tard lors de la visite.
Nous préparons les visites et les conduisons sur votre mandat. Avant que les choses ne deviennent sérieuses, nous demandons aux intéressés un justificatif de solvabilité, en règle générale une attestation de financement de leur banque ou une preuve de fonds propres. Vous évitez ainsi des rendez-vous chez le notaire avec des acheteurs qui ne pourront finalement pas réunir le prix d'achat.
Acte notarié et remise du bien
Un contrat de vente immobilière doit être passé par acte notarié (§ 311b, al. 1 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Code civil allemand). Nous coordonnons le projet de contrat avec l'acheteur et le notaire et veillons à ce que les questions soient réglées avant le rendez-vous. Le notaire fait procéder à l'inscription d'une prénotation de transfert de propriété (Auflassungsvormerkung) et indique quand le prix d'achat est exigible.
Pour la remise du bien, nous établissons un procès-verbal de remise mentionnant les relevés de compteurs, les clés et l'état constaté. L'opération est ainsi documentée proprement pour les deux parties.
Questions fréquentes
Votre estimation du prix de marché remplace-t-elle une expertise ?
Non. Il s'agit d'une estimation fondée du prix réalisable pour la vente, mais non d'une expertise. Seuls des experts dûment qualifiés établissent une telle expertise.
Ai-je besoin d'un certificat de performance énergétique pour vendre ?
En règle générale, oui. Le Gebäudeenergiegesetz (loi allemande sur l'énergie des bâtiments) exige que le certificat de performance énergétique soit présenté au plus tard lors de la visite et remis à l'acheteur. Des exceptions s'appliquent à certains types de bâtiments, par exemple les monuments historiques.
Qui choisit le notaire ?
Habituellement, l'acheteur propose le notaire, car c'est en règle générale lui qui supporte les frais de notaire. Cela relève toutefois d'un accord entre les parties au contrat.
Quand vais-je recevoir le prix d'achat ?
Le prix d'achat devient exigible lorsque le notaire confirme que les conditions convenues dans le contrat sont réunies, par exemple l'inscription de la prénotation de transfert de propriété au profit de l'acheteur.