Was wir leisten – und was nicht
Wir vermitteln Immobilien als Sachwerte auf Grundlage unserer Erlaubnis nach § 34c GewO (Gewerbeordnung). Eine Anlageberatung oder Anlagevermittlung im Sinne des KWG (Kreditwesengesetz) sowie die Vermittlung von Fonds oder anderen Finanzanlagen bieten wir nicht an. Ob eine Immobilie in Ihre persönliche Vermögens- und Steuerplanung paßt, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank.
Rendite-Grundbegriffe
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell berechnet, sagt aber wenig über den tatsächlichen Ertrag. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Hier werden die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis zugeschlagen und nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung von der Miete abgezogen.
Häufig wird auch der Kaufpreisfaktor genannt, also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das für die Immobilie gezahlt wird. Alle diese Kennzahlen sind Momentaufnahmen. Mietausfall, Leerstand und Zinsentwicklung können das Ergebnis erheblich verändern.
Lage und Mietvertrag
Die Lage bestimmt die Vermietbarkeit auf Dauer. Achten Sie auf Verkehrsanbindung, Arbeitsplätze, Nahversorgung und die Entwicklung des Umfelds. Im Rhein-Main-Gebiet unterscheiden sich die Teilmärkte teils deutlich.
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, „Kauf bricht nicht Miete“). Prüfen Sie daher Miethöhe, Nebenkostenregelung, Kaution, Mietrückstände und etwaige Mieterhöhungsvereinbarungen sorgfältig.
Instandhaltung realistisch ansetzen
Dach, Fenster, Heizung und Leitungen haben eine begrenzte Lebensdauer. Planen Sie dafür von Beginn an Rücklagen ein. Bei Eigentumswohnungen geben die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung Aufschluß über anstehende Maßnahmen.
Laufender Aufwand als Vermieter
Eine vermietete Immobilie verlangt Zeit: Mieterkommunikation, Reparaturaufträge, Mietkonto und die jährliche Betriebskostenabrechnung. Diesen Aufwand sollten Sie vor dem Kauf ehrlich einschätzen oder die Kosten einer Mietverwaltung einplanen. Für die Nebenkostenabrechnung bieten wir mit VEASY (Vermieter-Abrechnung easy) eine tagesgenaue und belegte Lösung mit Mieterportal an.
Häufige Fragen
Sagen Sie mir, ob sich eine Immobilie als Anlage lohnt?
Wir stellen die Objektdaten und Kennzahlen transparent dar. Eine persönliche Anlageempfehlung geben wir nicht; diese gehört in die Hände Ihres Steuerberaters und Ihrer Bank.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite vergleicht nur Kaltmiete und Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlegbare laufende Kosten und ist daher realistischer.
Kann ich einem bestehenden Mieter nach dem Kauf kündigen?
Nur im Rahmen des gesetzlichen Mieterschutzes. Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Kündigungsgrund. Einzelheiten klären Sie mit einem Rechtsanwalt.