Ce que nous faisons – et ce que nous ne faisons pas
Nous assurons l'intermédiation de biens immobiliers en tant qu'actifs réels sur la base de notre autorisation selon le § 34c GewO (Gewerbeordnung, code allemand de la réglementation professionnelle). Nous ne proposons ni conseil en investissement ni intermédiation en investissement au sens du KWG (Kreditwesengesetz, loi allemande sur le secteur bancaire), ni l'intermédiation de fonds ou d'autres placements financiers. La question de savoir si un bien s'inscrit dans votre planification patrimoniale et fiscale personnelle est à examiner avec votre conseiller fiscal et votre banque.
Notions de base sur le rendement
Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel hors charges au prix d'achat. Il se calcule rapidement, mais en dit peu sur le revenu effectif. Le rendement locatif net est plus parlant : les frais d'acquisition y sont ajoutés au prix d'achat et les coûts non répercutables, tels que la gestion et l'entretien, sont déduits du loyer.
On cite aussi souvent le multiplicateur du prix d'achat, c'est-à-dire le multiple du loyer annuel hors charges payé pour le bien. Tous ces chiffres clés sont des instantanés. Les impayés de loyer, la vacance et l'évolution des taux d'intérêt peuvent modifier considérablement le résultat.
Situation et bail
La situation détermine la capacité de location dans la durée. Soyez attentif à la desserte, aux emplois, aux commerces de proximité et à l'évolution de l'environnement. Dans la région Rhin-Main, les sous-marchés diffèrent parfois sensiblement.
Lors de l'achat d'un bien loué, l'acquéreur est subrogé dans le bail en cours (§ 566 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Code civil allemand, « la vente ne rompt pas le bail »). Vérifiez donc soigneusement le montant du loyer, le régime des charges, le dépôt de garantie, les arriérés de loyer et les éventuelles clauses d'augmentation de loyer.
Évaluer l'entretien de manière réaliste
La toiture, les fenêtres, le chauffage et les canalisations ont une durée de vie limitée. Prévoyez des réserves dès le départ. Pour les appartements en copropriété, le fonds de travaux de la copropriété et les décisions de l'assemblée des copropriétaires renseignent sur les travaux à venir.
Charge courante du bailleur
Un bien loué demande du temps : communication avec les locataires, ordres de réparation, compte locatif et décompte annuel des charges locatives. Évaluez honnêtement cette charge avant l'achat ou prévoyez le coût d'une gestion locative. Pour le décompte des charges locatives, nous proposons avec VEASY (Vermieter-Abrechnung easy, décompte simplifié pour bailleurs) une solution au jour près, justificatifs à l'appui, avec portail locataires.
Questions fréquentes
Me dites-vous si un bien immobilier est un placement rentable ?
Nous présentons de manière transparente les données du bien et les chiffres clés. Nous ne donnons pas de recommandation d'investissement personnelle ; celle-ci relève de votre conseiller fiscal et de votre banque.
Quelle est la différence entre rendement locatif brut et net ?
Le rendement brut compare uniquement le loyer hors charges et le prix d'achat. Le rendement net tient compte en outre des frais d'acquisition et des coûts courants non répercutables ; il est donc plus réaliste.
Puis-je résilier le bail d'un locataire en place après l'achat ?
Uniquement dans le cadre de la protection légale des locataires. Un changement de propriétaire ne constitue pas à lui seul un motif de résiliation. Les détails sont à clarifier avec un avocat.