Notre rôle
Nous ne conseillons pas en matière de droit des successions, de droit de la famille ou de fiscalité. Notre mission est l'accompagnement organisationnel : réunir les documents, estimer le prix du marché, préparer la vente ou la location et faciliter la concertation entre les parties. Pour toutes les questions juridiques et fiscales, nous faisons appel, sur demande, à des avocats, notaires et conseillers fiscaux.
Biens immobiliers hérités
Lorsque plusieurs personnes héritent ensemble, elles forment une communauté d'héritiers (Erbengemeinschaft – indivision successorale). Les héritiers ne peuvent en principe disposer d'un bien immobilier de la succession que conjointement (§ 2040 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, code civil allemand). Une vente suppose donc l'unanimité. Un motif typique de notre accompagnement est que les héritiers vivent en des lieux différents et que personne ne peut assurer l'organisation sur place.
Avant de pouvoir vendre, il faut en règle générale rectifier le registre foncier (Grundbuch). À cet effet, le bureau du registre foncier (Grundbuchamt) exige un certificat d'héritier (Erbschein) ou un testament notarié, ou encore un pacte successoral, accompagné du procès-verbal d'ouverture du tribunal des successions (Nachlassgericht).
Donation et transmission anticipée du patrimoine
Si un bien immobilier est transmis du vivant, par exemple aux enfants, ce contrat requiert lui aussi un acte notarié. Des droits d'habitation ou un usufruit sont souvent convenus à cette occasion. La manière d'aménager judicieusement une telle transmission sur les plans fiscal et juridique est à clarifier avec un conseiller fiscal et un notaire. Sur demande, nous fournissons une estimation du prix du marché comme base de discussion.
Séparation et divorce
Si le bien immobilier appartient aux deux partenaires, trois voies s'offrent essentiellement : l'un des partenaires reprend la part de l'autre, le bien est vendu conjointement, ou il est mis en location. Une vente conjointe requiert l'accord des deux propriétaires. Dans cette situation, nous agissons de manière neutre, informons les deux parties de la même façon et consignons les accords par écrit. Les questions de compensation des acquêts (Zugewinnausgleich) et de pension alimentaire relèvent des avocats des parties.
Le calme avant la précipitation
Les situations de vie particulières génèrent souvent une pression temporelle qui conduit à des décisions hâtives. Nous recommandons de commencer par ordonner les documents, estimer le prix du marché et réunir les parties autour d'une table. Ce n'est qu'ensuite qu'il convient de décider si le bien sera vendu, repris ou loué. Dans l'intervalle, les maisons inoccupées devraient être contrôlées régulièrement et l'assureur informé de l'inoccupation.
Questions fréquentes
Un héritier peut-il vendre seul le bien immobilier ?
Non, les cohéritiers disposent en principe conjointement d'un bien de la succession. À défaut d'accord, il ne reste généralement que la voie d'une vente aux enchères en vue du partage (Teilungsversteigerung), qui doit faire l'objet d'un accompagnement juridique.
Ai-je besoin d'un certificat d'héritier pour vendre ?
Pas toujours. S'il existe un testament notarié ou un pacte successoral avec procès-verbal d'ouverture, cela suffit en règle générale au bureau du registre foncier. Dans le cas contraire, un certificat d'héritier (Erbschein) est nécessaire.
Conseillez-vous en matière d'impôt sur les successions ou les donations ?
Non. Les questions fiscales relèvent exclusivement d'un conseiller fiscal. Nous pouvons fournir une estimation du prix du marché comme base de discussion.